informacje | 28.09.2018

Mieszkaniowa dziura

autor: Tomasz Sikora
Mieszkaniowa dziura
W Nemczech brakuje mieszkań. Czynsze idą w górę o kilkanaście procent rocznie, jeśli ktoś chce postawić nowy dom - musi liczyć się z tym, że cena ziemi w ciągu ostatnich lat wzrosła gdzieniegdzie o 350%. Co z tym zrobić? Niemcy właśnie organizują ponadnarodowy szczyt w tej sprawie.
O ile zdrożała ziemia? O 350% w Berlinie w ostatnich 5 latach. To obrazuje z jakim problemem musi się zmierzyć niemiecki rząd. Bo wzrost cen gruntu to pochodna wzrostu cen nieruchomości. To dlatego Niemcy - przyzwyczajeni od lat do wynajmowania a nie kupowania mieszkań teraz coraz częściej decydują się na zakup ziemi. W metropoliach mieszkania stają się niedostępne dla ludzi zarabiających przeciętnie. Jeszcze do niedawna średnio czynsz za mieszkanie stanowił wydatek około 15% dochodów rodziny. Obecnie to 30% i budżety się nie spinają. Teraz rząd federalny chce rozpocząć "Ofensywę mieszkaniową". Zaproszono oprócz kanclerz Angeli Merkel (CDU), czterech ministrów rządu federalnego, wszystkich szefów landów, przedstawicieli miast i gmin, kilkunastu stowarzyszeń branży nieruchomości i budownictwa mieszkaniowego, związków zawodowych i budownictwa. 

Mają one znaleźć rozwiązanie problemu, który według ministra sprawiedliwości Katariny Barley (SPD) stał się "społeczną kwestią naszych czasów". 

PROBLEM 

Koszty mieszkania lub domu stały się w ostatnich latach bardzo drogie - nie wszędzie w Niemczech, ale w wielu regionach. Szczególnie w dużych miastach ceny czynszów lub nieruchomości wzrosły znacznie gwałtowniej niż dochody. 

Na przykład w Monachium w 2016 r. ludzie musieli wydać średnio 30,5 procent swoich dochodów na mieszkania - o pięć punktów procentowych więcej niż trzy lata wcześniej. Dziś wręcz mówi się że mieszkanie jest przystępne cenowo, jeśli nie musisz wydawać na nie więcej niż jednej trzeciej swoich dochodów. W rezultacie gospodarstwa domowe o średnich dochodach mają coraz większe trudności ze znalezieniem mieszkania w cenach, które byliby w stanie zapłacić. 

PRZYCZYNY: 

Wiele czynników doprowadziło do gwałtownego wzrostu kosztów mieszkaniowych - w tym trwająca faza niskich stóp procentowych utrzymywanych przez niemiecki bank centralny, która doprowadziła do tego, że wielu inwestorów traktuje nieruchomości jako lokatę kapitału, dającą pewny zysk, wyższy niż lokaty czy inwestycje międzynarodowe.Istotą problemu jest jednak to, że jest zbyt mało mieszkań na wynajem wobec popytu na nie. Ten problem dotyczy zwłaszcza dużych miast, w dodatku zbyt mało jest budowanych. Według agencji ratingowej Scope od 2010 roku liczba gospodarstw domowych w dziesięciu największych miastach w Niemczech wzrosła o 600.000 - ale w tym samym okresie oddano do użytku tylko 250.000 nowych mieszkań. Ta sytuacja jest szczególnie groźna dla bezrobotnych i osób o niskich dochodach: jest coraz mniej mieszkań socjalnych - w 1990 roku w samych zachodnich Niemczech było ich niemal 3 miliony, obecnie w całej republice federalnej jest ich zaledwie 1,15 miliona. A będzie ich jeszcze mniej, bo w najbliższych latach miasta zapowiedziały, że będą się takich mieszkań pozbywać, jednocześnie nie zapowiadając budowy nowych. 
Kłopotem jest także brak miejsca. Ludzie chca mieszkać w miastach, to także korzyste ze względów gospodarczych (budowa szkół, centrów handolych, zanieczyszczenie środowiska powodowane nadmiernym ruchem samochodów etc.). Na przykład Stuttgart mający podobną liczbę ludności jak Wrocław zajmuje sześciokrotnie większą powierzchnię.  Stąd mowa o "zagęszczeniu" niemieckich miast.  

CELE:

Według ekspertów, aby uspokoić sytuację, trzeba by budować w Niemczech od 350.000 do 400.000 nowych mieszkań rocznie, z czego około 80.000 mieszkań socjalnych. Choć widać zmiany i budowlaną ofensywę po latach zastoju to w 2018 roku powstanie łącznie mniej niż 300.000 w sumie. To zdecydowanie za mało, co zresztą widać nawet na podstawie planów gospodarczych zawartych w umowie koalicyjnej. Tam wpisano 1,5 miliona nowych mieszkań do 2021 roku. 
Ponadto - jak informują rządzący politycy należy powstrzymać gwałtowny wzrost kosztów budowy, tak aby nowo wybudowane mieszkania były również przystępne cenowo dla osób o normalnych dochodach. 

WNIOSKI: 
Już teraz rząd przeznaczył więcej pieniędzy z budżetu centralnego dla ludzi, chcących stawiać własne domy - to tak zwane "becikowe na dom" - "Kinderbaugeld". Masz rodzinę i masz możliwość postawić jej dom - państwo będzie cię wspierać finansowo. Rodziny z rocznym dochodem do 90.000 euro (przy jednym dziecku, stawka rośnie o 15.000 euro przy każdym kolejnym potomku) otrzymują dotację w wysokości 12.000 euro na budowę lub zakup nieruchomości mieszkalnej w ciągu dziesięciu lat. W sumie rząd federalny wyda na ten cel około dziesięciu miliardów euro do 2029 roku. 
Jednak ekonomiści są w dużej mierze zgodni co do tego, że ta duża kwota pieniędzy nie złagodzi problemu niedoboru mieszkań klasy średniej w metropoliach; zamiast tego będzie płynąć przede wszystkim do regionów, w których i tak jest wystarczająco dużo mieszkań - jak również do właścicieli budynków, którzy zrealizowaliby swoje projekty nawet bez wsparcia. 
Rząd zdecydował się również na premię podatkową dla ludzi którzy wynajmują mieszkania. Jeśli podpiszesz z najemcą umowę na ponad 10 lat dostaniesz ulgę podatkową. Ma to zachęcić do długookresowego wynajmu i ograniczenia fali wzrostów cen. Ale znów eksperci sygnalizują - mimo, że budżet centralny na tym pomyśle straci około miliarda euro z wpływów podatkowych - to i tak umowy zostaną pewnie podpisane w regionach, gdzie nie ma kłopotu z dostępnością mieszkań. Słowem rozwiązanie świetnie - ale nie zostało ograniczone do regionów, w których brakuje mieszkań. 
   
Państwo Niemieckie chce jak w latach 50. i 60. wejść w rolę budowniczego mieszkań - chodzi bowiem o dojmujący brak niedrogich mieszkań socjalnych. 
Od dziesięcioleci w Niemczech nie powstawały nowe bloki socjalne, a stare mieszkania były zbywane. To opłacało się gminom - dawało wpływy do miejskiego czy samorządowego budżetu a jednocześnie gminy pozbywały się kłopotu z lokalami nad którymi musiały sprawować opiekę. Gminy likwidowały także działające niegdyś własne spółdzielnie budowlane. Teraz ma się ten trend odwrócić. Rząd federalny chce do 2021 r. zainwestować pięć miliardów euro w budownictwo mieszkań socjalnych - 

Więcej (tanich) terenów budowlanych: W wielu metropoliach tereny budowlane są bardzo skąpe - dlatego często albo nie da się nowych mieszkań zbudować w ogóle w ogóle albo są one drogie, ponieważ ceny działek od lat bardzo szybko rosną. Stąd pojawił się pomysł by na terenach gminnych zagęszczać zabudowę, na przykład kosztem terenów zielonych czy cmentarzy. W zamian za nie na dachach czy ścianach budynków miałaby pojawiać się roślinność. Ten pomysł nie bardzo podoba się Zielonym. Dzięki budowaniu plomb i dodaniu dodatkowych pięter można również stworzyć nowe mieszkania na terenach już zabudowanych. Taki potencjał ma Berlin czy Hamburg. Ale i tutaj istnieje ryzyko konfliktów z obecnymi  mieszkańcami, którzy będą starali się takie działania opóźnić lub ograniczyć.

Rząd federalny chce teraz szybko i tanio sprzedawać swoje państwowe nieruchomości miastom i landom.
Miasta maja zresztą teraz same odkupować z prywatnych rąk grunty i stawiać na nich budynki socjalne - tu wzorem ma być Wiedeń, który właśnie w ten sposób poradził sobie z problemem. Berlin, na przykład, teraz chce częściej korzystać z prawa pierwokupu. Ale wielu gminom brakuje na to pieniędzy. Przewodniczący Rady Miasta w Berlinie Markus Lewe wzywa zatem rząd federalny do utworzenia funduszu, za pomocą którego miasta mogłyby kupować i zagospodarowywać tereny budowlane.

Kłopotem są również rosnące w Niemczech koszty budowy. Michael Voigtländer z Niemieckiego Instytutu Gospodarczego w Kolonii przypisuje to między innymi bardzo skomplikowanym niemieckim przepisom budowlanym, które różnią się również w 16 krajach związkowych i są uzupełniane przez dodatkowe przepisy w gminach. Voigtländer opowiada się za radykalnym uproszczeniem, na przykład poprzez ustanowienie wspólnych przepisów budowlanych w całych Niemczech - jak jest na przykład w Polsce. 

 


o autorze

Tomasz Sikora

Tomasz Sikora

redaktor naczelny niemcy-online.pl, dziennikarz Polskiego Radia specjalizujący się w tematyce niemieckiej, pracownik wrocławskiego Centrum im. Willy'ego Brandta.

Inne artykuły

informacje

"To coś więcej niż zaszczyt"

informacje

Rekordy Hamburga

informacje

390 zł za kilogram grzybów

informacje

Baza na Księżycu? [Animacja]

informacje

Leniwi Niemcy

informacje

Zakaz diesli we Frankfurcie

informacje

Bardzo dobra ocena ewaluacji

informacje

O niepodległości w "Polityce"

informacje

Rozmowa kontrolowana

informacje

Zniosą ciszę nocną